Покупці будинків, які мають намір внести початковий внесок у розмірі менше 10% від ціни продажу будинку, повинні оцінювати обидва Позики FHA і звичайні позики. FHA
Звичайні позики не гарантуються жодними державними установами, але, як правило, відповідають рекомендаціям, встановленим Fannie Mae та Freddie Mac. Після того як позикодавець позичає гроші позичальнику, який хоче придбати житло, позикодавець зазвичай продає позику або Фанні Мей, або Фредді Маку. Через це кредитори повинні забезпечити, щоб позичальники відповідали керівництву Фенні та Фредді щодо позик.
Звичайні позики бувають двох видів: відповідні та невідповідні. Позики, що відповідають вимогам, дотримуються вказівок Фенні та Фредді і становлять суми менше 417 000 доларів США (або вище в деяких районах, які мають високу вартість життя). Позики, що не відповідають вимогам, або перевищують поріг кредитування, встановлені Fannie і Freddie (див. Іпотечний кредит), або надаються позичальникам, які в іншому випадку не мають права на отримання відповідного кредиту (наприклад, особа з великою заборгованістю). Невідповідні позики зазвичай мають значно більшу процентну ставку, ніж відповідні позики.
Позики FHA гарантуються Федеральним управлінням з питань житлового будівництва США (тобто FHA). Ця гарантія зменшує ризик, з яким стикаються кредитори при видачі позик, тим самим дозволяє кредиторам знижувати свої кваліфікаційні критерії. Це іноді робить кредити FHA єдиним способом, який позичальники мають поганий кредитний рейтинг (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.
В обмін на цю гарантію від FHA (що практично є гарантією уряду США) позичальник повинен придбати іпотечне страхування через FHA. Це збільшує довгострокову вартість позики для позичальника, але дозволяє придбати житло, яке в іншому випадку могло б бути неможливим без додаткової допомоги.
Процес подання заяви є аналогічним як для страхування FHA, так і для звичайних іпотечних. Попереднє схвалення від кредитора, як правило, є першим кроком у процесі подання заявки на позику.
Більшість звичайних позик вимагають, щоб позичальники мали кредитну оцінку принаймні 620, а бали нижче 700 можуть призвести або до додаткових комісій, або до підвищення процентної ставки. Звичайні позикодавці, такі як банки або кредитні спілки, зазвичай вимагають початкового внеску в розмірі 20 відсотків (або менше, при купівлі приватного іпотечного страхування) і, як правило, мають максимальну межу в 45% для відношення боргу до доходу. Інші критерії звичайних іпотечних кредитів можуть включати постійну історію роботи, повну документацію про доходи та активи та стабільність цін у мікрорайоні, де розташований будинок..
Кредити FHA вимагають мінімального внеску в розмірі 3,5% і, як правило, вимагають позичальників платити за іпотечне страхування FHA. Мінімальний необхідний кредитний бал - 500; однак лише позичальники, які мають кредитну оцінку 580 або вище, мають право на найнижчий (3,5%) варіант авансового платежу. Інші зобов'язані знизити 10%.
Кредити FHA вимагають іпотечного страхування, яке повинно виплачуватися як достроково, так і щомісячно. Більшість 15-або 30-річних позик FHA вимагають, щоб позичальник сплачував 1,75% від суми позики під час закриття, а також 0,5% щорічної премії за оновлення за тривалість позики. Половина попередньої премії за іпотечне страхування повертається під час продажу будинку. Щомісячні премії не потрібні, якщо початковий внесок становить понад 22% від вартості житла. Однак для більшості позичальників FHA такий високий внесок є недоцільним.
Звичайні позики не вимагають виплати за іпотечним кредитом заздалегідь. Однак постійне іпотечне страхування потрібно для звичайних позик, коли позичальник здійснив початковий внесок менше 20%.
Для позичальників, які намагаються вибирати між звичайною позикою та позикою FHA, премії за іпотечне страхування є суттєвим фактором. Вартість приватного іпотечного страхування через приватну установу ґрунтується на ризику звичайних позик. Це означає, що премія нижча для тих, хто робить більш високий внесок і тих, хто має більші кредитні показники. Це не стосується кредитів FHA; всі позичальники зобов'язані сплатити 1,75% від суми позики наперед. Ця вартість, як правило, входить до позики.
Кредити FHA дозволяють позичальникам використовувати гроші, які є подарунком від відносної, некомерційної організації чи урядового агентства, сплачуючи 100% початкового внеску при закритті. З іншого боку, звичайні позики ставлять перед цим деякі обмеження. Наприклад, деякі звичайні позикодавці можуть уникнути позичальника, аванс якого в основному складається з подарунка від родича; звичайні кредитори зазвичай хочуть бачити, що більшість початкового внеску складається з коштів, які позичальник заробив та заощадив.
Кредити FHA, як правило, припустимі, тобто кредит може бути переданий новому власникові, коли продається будинок. Новий власник може взяти кредит FHA без додаткових витрат на отримання нового кредиту. Це велика перевага як для продавців, так і для покупців і може полегшити продаж будинку. Звичайно, новий власник повинен відповідати критеріям придатності до позики FHA для його передачі.
Технічно будь-яка іпотека може бути припустимою, але така передача звичайних позик практично не чута. Кредити FHA та VA, як правило, є єдиними кредитами, які є прийнятними. Однак, навіть позики FHA в останні роки є менш імовірними.[1]
Штраф за попередню оплату - це штрафний збір, який накладається на позичальників, які повертають позику частково або повністю занадто швидко, тим самим зменшуючи повернення позикодавця за первісну позику грошей. У кредитах FHA не передбачені штрафні платежі за попередню оплату, тоді як за дострокове повернення грошей за звичайну позику можуть виникати збори. Деякі штати забороняють штрафи за попередню оплату, а умови позики залежать від кредитора, тому перед прийняттям рішення корисно перевірити договірні угоди. Постарайтеся уникати будь-яких позик, на які передбачена пеня за попередню оплату. Заставні іпотечні кредити, ймовірно, стягуватимуть штрафи за попередню оплату.
Деякі комплекси кондомініумів та інвестиційні властивості, що не є власниками, не дозволяють фінансувати FHA, тому звичайна іпотека може бути єдиним варіантом при купівлі такої нерухомості; у звичайних іпотечних кредитів таких обмежень немає.
Звичайні іпотечні кредити простіше обробляти і дозволяють домашньому капіталу нарощуватись швидше, оскільки вони вимагають більш високого внеску. Однак позичальникам потрібна хороша кредитна оцінка, щоб мати право на нижчу процентну ставку, а деякі кредитори вимагають до 20% як початковий внесок.
Кредитори, що надають кредити FHA, охочіше дивляться на загальну кредитну картину, а не лише на кредитну оцінку. Вони вимагають значно нижчого внеску і не мають мінімальної вимоги до кредитного бала. Вони є хорошим вибором для тих, хто має менше, ніж досконалі кредитні показники, позичальників із помірним співвідношенням боргу до доходу та тих, хто не має багато грошей на початкові внески.
Після фінансових криз 2008 року кредити FHA зросли до більшого відсотка від загальної кількості виданих іпотечних кредитів.
Валова видача іпотеки (включаючи рефінансування) в Америці, за видами. Джерело: Bloomberg