Викуп проти короткого продажу

Коли позичальник послідовно не здійснює іпотечні платежі, майно викуповується. В викупу, позикодавець бере на себе право власності на майно та виселяє позичальника. Викуплена нерухомість може бути продана на аукціоні або через традиційних агентів нерухомості. Для позичальників звернення стягнення сильно шкодить їхній кредитній оцінці.

А короткий розпродаж часто використовується як альтернатива звернення стягнення, оскільки це зменшує додаткові збори та витрати як для кредитора, так і для позичальника. Негативний вплив на кредитний рахунок позичальника, як правило, менший при короткому продажу, ніж у викупі, але короткий продаж зазвичай передбачає набагато більше документів для всіх сторін.

Порівняльна діаграма

Таблиця порівняння викупу порівняно з короткою продажем

	Викриття	Короткий розпродаж
Можливо, вам виплатять 3 000 доларів США або більше стимулів на переїзд	Ні	Так
Використовується коли	Позичальник за замовчуванням платежів	Позичальник, не в змозі здійснити іпотечні платежі, заборгував більше ніж поточна вартість будинку, а позикодавець погоджується.
Продано	Кредитор	Домовласник
Спосіб продажу	Здається на аукціоні у довіреній продажі	Ріелтор
Вплив на кредитну оцінку та кредитну історію	Краплі 200 - 400 балів. Залишається у звіті протягом 7 років.	Падіння 50 - 150 балів. Зазначений у кредитному звіті, якщо кредитор повідомляє про зменшення заборгованості агентствам звітності з кредитами.
Ініціював	Кредитор	Власник будинку
Майбутні позики	Потрібно повідомити про майбутні заяви про позику	Про майбутні заявки на позику можуть повідомлятися або не повідомлятися
Хто має контроль над нерухомістю	Кредитор	Власник будинку
Обмеження щодо майбутніх придбань житла	Придбати можна через 5 років з обмеженнями, або 7 років без обмежень	Можна придбати негайно за певних обставин

Зміст: Викуп проти короткого продажу

• 1 Придатність та використання
• 2 Як працюють викупи та короткі продажі?
  • 2.1 Процес викупу
  • 2.2 Короткий процес продажу
• 3 Ускладнення для покупців у викупі проти коротких продажів
• 4 Кредитний рейтинг
• 5 Майбутня власність на дому
• 6 останніх новин щодо викупу
• 7 Список літератури

Придатність та використання

Викупи застави використовуються, коли власник дому не сплатив свої виплати по кредиту. Кредитор заволодіє майном, яке було передано в заставу як позику. Після викупу майна в заставу, позикодавець виставляє його на продаж і використовує виручені кошти для відновлення іпотечного балансу.

Короткі продажі доступні позичальникам, коли вони заборгували більше, ніж теперішня вартість їхнього будинку на ринку. Короткі продажі можна використовувати як у ситуаціях, коли власник будинку здійснює свої іпотечні платежі і коли вони відстали. Однак схвалення кредитора потрібно до завершення короткого продажу; кредитори не зобов’язані приймати короткий продаж.

Як працюють викупи та короткі продажі?

Процес викупу

Залежно від штату, в якому проживає позичальник, звернення стягнення може включати або не може стосуватися судової системи. Для отримання додаткової інформації див. Судовий стягнення проти несудового стягнення.

Після трьох-шести місяців пропущених платежів позикодавець записує повідомлення про невиконання зобов'язань, яке повідомляє позичальника про те, що він стикається з викупом, і надає йому відновлення строку виправлення, виплачуючи борги або вирішуючи будь-які інші суперечки. Тривалість періоду відновлення змінюється залежно від штату, деякі держави дають позичальникам всього п’ять днів для вирішення суперечок та боргів, а інші дають позичальникам до 90 днів.

Якщо несплачений залишок іпотеки не буде погашений протягом трьох місяців, власник будинку отримує повідомлення про продаж. Потім майно продається на аукціоні при довіреній продажі найвищому учаснику торгів, який повинен заплатити готівкою протягом 24 годин. Вступна пропозиція зазвичай дорівнює непогашеному кредиту та будь-яким додатковим адвокатським внескам, які банк міг би понести.

Ось відео, яке порівнює процес та вплив викупу з короткою кількістю продажів на основі п'яти основних критеріїв:

Короткий процес продажу

Якщо ринкова вартість майна менше, ніж непогашена основна застава, і позичальник не може дозволити собі сплатити іпотеку, позикодавець (один або більше банків) може прийняти рішення про короткий продаж. При короткому продажі виручка від продажу майна не відповідає іпотечному балансу, що є однією з причин, що кредитори можуть вагатися з пропозицією позичальника щодо короткого продажу. Будь-який несплачений залишок заборгованості перед кредиторами після короткого продажу відомий як дефіцит. Угоди про короткий продаж не обов'язково звільняють позичальників від своїх зобов'язань щодо погашення будь-яких недоліків у позиках, якщо спеціально не домовлено сторони.

При короткому розпродажі домовласник виставляє будинок на ринок з ріелтором. Це обробляється як і будь-який інший продаж будинку. Після того як власник будинку прийняв пропозицію, його також має прийняти банк. Короткий продаж може закрити десь від 3 до 6 місяців, і його успіх не гарантується. Однак Федеральне агентство з фінансування житла (FHFA) створило нові правила у 2012 році, що робить цей процес простішим та швидшим. Наприклад, іпотечні кредитори тепер повинні відповісти на пропозицію про короткий продаж протягом 30 днів після її отримання.

У серпні 2012 року FHFA оголосила заходи щодо короткого продажу підводних будинків - будинків, де непогашена іпотека перевищує поточну ринкову вартість будинку - легше для власників будинків, включаючи надання допомоги людям, які мають фінансові труднощі, але не пропустили іпотечні платежі. Відповідно до плану, який набув чинності в листопаді 2012 року, на цю допомогу мають право лише гарантії, які гарантують Фенні Мей та Фредді Мак, і є обмеження в розмірі 6 000 доларів на суму грошей, яку можуть отримати власники другої іпотеки, коли короткий продаж буде завершено. Цей захід має на меті зменшити заохочувачі власників другого іпотечного кредиту через свою частину надходжень від продажу дому, тим самим уникаючи затримок і полегшуючи завершення продажу. Нові правила також дозволяють власникам будинків із пропущеними іпотечними платежами та серйозними фінансовими проблемами подати менше документів, які мають бути затверджені для короткого продажу. Власники будинків отримують швидше схвалення, якщо вони зазнають фінансових труднощів, таких як втрата роботи, розлучення, смерть у сім'ї або переїзд на роботу..^[1]

Ускладнення для покупців у викупі проти коротких продажів

Викупи та короткі продажі пропонують глибокі знижки для покупців. Хтось, хто купує будинок у короткому розпродажі, може сподіватися, що будинок коштуватиме на 10% менше, ніж звичайний будинок на ринку; викупи викупу ще дешевші, часто приблизно на 30%.^[2] Однак ці покупки не проходять без ускладнень.

Найпоширенішою проблемою з обмеженими властивостями є те, що вони часто продаються "як є", тому будинок може потребувати ремонту, який іноді дуже дорогий. Коли викуповане майно придбано на аукціоні, покупець повинен сплатити готівку в той же день, це означає, що він не може перевірити майно, а отже, не має уявлення про масштаби необхідного ремонту. Іноді від покупця викупованого майна може вимагати сплатити несплачені податки на майно від попереднього власника. Нарешті, закони про викуп дозволяють позичальникам повернути свої домовлені будинки, навіть якщо будинок був проданий новому покупцеві після викупу. Це може спричинити багато ускладнень у покупців викупованих властивостей.

Нерухомі продажі також часто купуються за меншу ціну, ніж оцінку. Однак процес може зайняти дуже багато часу. Купівля нерухомості в короткому розпродажі зазвичай займає набагато більше часу, тому що не тільки покупець і продавець повинні погодитися на продаж. Усі кредитори, які мають заставне майно, також повинні погодитися на продаж. Якщо перша іпотека була перепродана первинним позикодавцем, тепер вона може бути у власності кількох банків. Якщо на будинку є друга застава, позикодавцем (ами) у другій іпотеці також можуть бути власники застави. Отримати всі кредитори для схвалення короткого продажу вимагає часу і навіть може запобігти закриттю угоди, якщо позикодавець не погодиться або якщо продавець більше не може здійснювати іпотечні платежі протягом тривалого очікування (і, отже, може бути вилучений). На завершення більшості продажів потрібно від 3 до 12 місяців. Більше того, короткі продажі є ризиковими для покупців і продавців, оскільки банк може витягнути будинок з ринку в будь-який момент без жодних наслідків..

Кредитний рейтинг

Звернення стягнення може призвести до зниження кредитного рейтингу позичальника на 200 до 400 пунктів. Він залишається на кредитному звіті протягом 7 років. Це може мати дуже негативний вплив на майбутні позики та навіть можливості роботи, у випадках, коли потенційний роботодавець вимагає перевірки безпеки всіх працівників. Викупи є частиною публічного запису.

Короткий продаж може призвести до зниження до 50-130 балів у кредитному рахунку, хоча великі зменшення, як правило, пов’язані з тим, що позичальник не має кредиту. У кредитних звітах буде зазначено, що позика під час короткого продажу була "погашена", "виплачена за погодженням" або "виплачена менше, ніж повністю".

Майбутня власність на дому

Після викупу на будинок фізична особа має право придбати інше житло через 5 років, з деякими обмеженнями, або через 7 років без обмежень. Фізичні особи повинні повідомити про звернення стягнення на всі майбутні заяви про позику.

Після короткого розпродажу особа може негайно придбати нове житло, якщо їх виплати ніколи не пізніше ніж на 30 днів, а позикодавець не вимагає від них повернення позики. Однак знайти нового кредитора може бути складно.

Останні новини щодо викупу

Список літератури

• Вікіпедія: Короткий продаж (нерухомість)
• "Короткі продажі", щоб отримати стимул - Журнал Уолл-стріт
• Як я можу отримати готівку за короткий розпродаж? - About.com
• Переваги та недоліки придбання викупу - FrontDoor.com