Покупка проти оренди будинку

Якщо ви ніколи не володіли будинком "Оренда проти покупки"- це одне з найважливіших рішень, яке ви коли-небудь приймете. Є кілька факторів, які слід врахувати, перш ніж здійснити занурення.

Порівняльна діаграма

Купівля будинку проти оренди діаграми порівняння для дому

	Купівля будинку	Оренда будинку
Попередня вартість	Високий - авансовий внесок, іпотечний збір	Низький - орендна плата за перший і минулий місяць та застава
обслуговування	Покупець повинен підтримувати	Орендодавець повинен підтримувати
Зміни до властивості	Покупець може вносити зміни, переробляти, доповнювати власність	Орендодавцям, як правило, не дозволяється вносити будь-які зміни у властивість

Зміст: Покупка проти оренди будинку

• 1 Чи має це фінансовий сенс?
• 2 Іпотечний відсоток
• 3 Можлива вартість авансового внеску
• 4 Податки
• 5 Зростання орендної плати з інфляцією
• 6 Оцінка вартості будинку
• 7 Трансакційні витрати при покупці
• 8 Брокерські комісії при продажу
• 9 Час і зусилля
• 10 Коефіцієнти оренди
• 11 Список літератури

Чи має це фінансовий сенс?

Для більшості людей покупка будинку частково є інвестиційним рішенням. Гроші, витрачені на оренду, часто вважаються грошима, що втрачають стік - ніколи більше не побачите їх. Але це ще не повна картина. Рішення орендної плати проти покупки повинно враховувати кілька змінних:

1. Іпотечний відсоток
2. Можливість витрат на внесок
3. Податки
4. Зростання орендної плати з інфляцією
5. Оцінка вартості будинку
6. Трансакційні витрати при покупці
7. Брокерські комісії при продажу
8. Час і зусилля на придбання, продаж та обслуговування будинку (суб'єктивне - важко оцінити)

Хоча кожен із цих факторів може бути складним параметром сам по собі, ви можете зробити кілька реалістичних припущень для початку свого аналізу. Коли вам стає зручно з моделлю рішення, ви можете налаштувати її, щоб додати більше параметрів або обробити більшу складність.

Іпотечний відсоток

Залежно від вашої кредитної історії та ситуації з працевлаштуванням / доходом процентна ставка, яку ви отримаєте, буде настороженою. Ви також можете вирішити, чи бажаєте ви взяти кредит з фіксованою ставкою або позику зі змінною ставкою. Для аналізу орендної плати порівняно з покупкою припустімо фіксовану ставку. Скажімо, сума вашого кредиту становить 200 000 доларів США, а відсоткова ставка - 6,5% (фіксована) протягом 20 років. Це дорівнює щомісячній ставці приблизно 0,54% та 1,491 долара щомісячних платежів. Протягом 20 років ви будете платити своєму кредиторові 357 875 доларів - 200 000 доларів США будуть спрямовані на основну суму позики, а 157 875 доларів - як відсотки.

Цікавим при іпотечних платежах є те, що хоча місячні платежі не змінюються протягом 20 років, сума цього фіксованого щомісячного платежу, що йде в сторону відсотків, порівняно з сумою, що зменшує непогашену основну суму, змінюється щомісяця. Простіше кажучи, в перші кілька років вашого іпотечного кредиту більшість ваших платежів буде спрямовуватися на відсотки, і ви ледве будете чіплятися за довірителем. В останні кілька років більшість ваших платежів буде спрямована на основну суму.

У нашому прикладі 1491 долара щомісячних платежів протягом 20 років, середній відсотковий платіж становить 1,071 долара на місяць у перший рік та лише 51 долар США за останній рік вашої іпотечної кредити.

Чому це важливо?

У перші кілька років вашого іпотечного кредиту сума непогашеного кредиту ледь зменшується. Тож якщо ви плануєте прожити в будинку лише пару років, ваш капітал (вартість будинку - непогашена сума позики) не дуже високий.

Можливість витрат на внесок

Пристойний внесок (15% від вартості будинку) зазвичай знижує процентну ставку, яку вам доведеться платити. Скажімо, ви купуєте 40 000 доларів як авансовий внесок, купуючи свій будинок. Ці $ 40 000 - це як інвестиція, яку ви робите в актив (свій будинок), сподіваючись, що актив оцінить. Якби ви інвестували 40 000 доларів на онлайн-ощадний рахунок, ви могли заробляти 5% відсотків (без ризику) щороку. Якщо ви інвестуєте в власний капітал і пощастить, прибуток може бути ще більшим.

Коротше кажучи, ви відмовляєтесь від можливості інвестувати цю суму в інші активи, які можуть забезпечити прибуток. Припустимо, що у вас є інші інвестиційні можливості, які, як ви знаєте, дадуть вам певну (X) рентабельність інвестицій. Цей "Х" відіграє важливу роль у фінансовій моделі орендної плати порівняно з покупкою.

Податки

За що ви платите

Купуючи житло, ви будете сплачувати податок на нерухомість. Залежно від місця проживання, податок на нерухомість може становити приблизно від 0,5 до 1% від вартості вашого будинку.

Що ви економите

Податки на власність, які ви сплачуєте, а також виплати відсотків, які ви робите за рік, як податкові, так і податкові. Привід тут полягає в тому, що ви можете вимагати ці податкові відрахування, лише якщо ви деталізуєте свої відрахування, а не приймете стандартні відрахування..

Скільки ви економите

У дуже базовому моделюванні математики, припустимо, що:

• Щорічний податок на нерухомість = 2000 доларів (А)
• Виплати відсотків за рік = 12 000 доларів США (B)
• Стандартний відрахування доступний = $ 8000 (C)
• Ваша податкова група - 28%
• Ваш дохід - 85 000 доларів

Якщо ви купуєте житло та деталізуєте свій внесок, ваш оподатковуваний дохід зменшиться на 14 000 доларів (A + B). Якщо ви орендуєте, ваш оподатковуваний дохід зменшиться на 8000 доларів (С). Тож "чистий ефект" покупки будинку на оподатковуваний дохід становить 6000 доларів (A + B-C). А чиста економія податку на рік становить 28% від 6000 доларів, тобто. 1680 доларів.

Для іпотечного кредиту з фіксованою ставкою процентні платежі, які ви здійснюєте, будуть найвищими протягом першого року та зменшуватимуться в наступні роки, оскільки ваша непогашена основна сума поступово зменшується.

Зростання орендної плати з інфляцією

Створюючи фінансову модель для порівняння оренди та придбання будинку, ми можемо припустити фіксовані щомісячні платежі з іпотекою з фіксованою ставкою. Але в сценарії орендної плати очікується, що рента зросте протягом наступних 20-30 років. Щорічне збільшення орендної плати можна вважати 2-3% - синхронно із рівнем інфляції.

Ви повинні порівняти грошовий потік за покупку (щомісячна розстрочка, внески власника, страхування тощо) з орендою. Також не забудьте відзначити альтернативну вартість вкладення різниці (Оренда - Щомісячний внесок або навпаки, залежно від того, яка більша).

Оцінка вартості будинку

Протягом тривалого періоду (20-30 років) вартості будинків можна вважати, що вони оцінюються приблизно 5% щороку. Залежно від того, де ви проживаєте та чи маєте ви справу з будинком для сім’ї, таунхаусом чи кондо-квартирою, цей відсоток може змінюватися. Ця кількість суттєво впливає на результат орендної плати порівняно з фінансовою моделлю купівлі.

Трансакційні витрати при покупці

Існують різні транзакційні витрати, які ви понесете при покупці будинку. Домашня інспекція, адвокатські збори, закриття іпотеки, збори агента, податки, подання збору тощо. Ставтесь до цієї суми так, як ви ставитесь до депозиту (з точки зору вартості втрати можливості інвестувати ці гроші в інше місце).

Брокерські комісії при продажу

Зазвичай продавець сплачує комісію як покупцям, так і агентам продавця. З 3% кожного, ця комісія, як правило, складає 6% від вартості будинку. Як ви здогадуєтесь, це суттєво впливає на фінансову модель. Ви можете вибрати роботу без агентів і взяти на себе 3% або менше комісійних витрат у вашій моделі.

Час і зусилля

Шукати будинок своєї мрії може бути оподатковуючим та може зайняти багато часу та зусиль.

Орендуючи, орендодавець несе відповідальність за фіксацію більшості речей, які зазвичай бувають не в будинку (сантехніка тощо). Але купуючи будинок, ви відповідаєте за все технічне обслуговування.

Людям також може знадобитися зробити кілька підказок і витратити час і сили, намагаючись продати свій будинок.

Коефіцієнти оренди

Один із способів розібратися, купувати чи здавати в оренду - це переглянути співвідношення орендної плати: ціна придбання типового будинку, поділена на річну оренду подібного будинку. Якщо коефіцієнт орендної плати вище 20, це означає, що ви повинні розглянути питання оренди. Від 15 до 20 схиляйтесь до оренди, якщо ви не знайдете житло, яке вам дуже подобається, і не плануєте залишатися в ньому тривалий час. Якщо коефіцієнт орендної плати нижче 15, має сенс купувати більше сенсу.

Коефіцієнти орендної плати для великих мегаполісів в США доступні на веб-сайті New York Times.

Список літератури

• Оренда проти власних: 7 факторів, про які навіть власники будинків повинні враховувати - Мерріл Лінч